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時(shí)隔十年，深圳涉宅用地成交樓面價(jià)紀(jì)錄刷新，達(dá)到8.4萬元/平方米，溢價(jià)率超86%。近兩個(gè)月，在“縮量提質(zhì)”的供地模式下，深圳土拍連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)，開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪較為激烈。

刷新紀(jì)錄

今日（7月14日），深圳成功出讓一宗前海桂灣片區(qū)宅地，深圳市招榕置業(yè)有限公司以總價(jià)21.55億元競得地塊，成交樓面價(jià)高達(dá)84180元/平方米。企查查信息顯示，該公司隸屬于招商蛇口(001979)。在本次競拍過程中，共有12家房企進(jìn)行了158輪報(bào)價(jià)。對比起始掛牌價(jià)11.58億元，起始樓面價(jià)45234元/平方米，最終成交溢價(jià)率達(dá)86.10%。

這一樓面價(jià)刷新了深圳涉宅用地成交紀(jì)錄。此前的紀(jì)錄尚定格在十年前——在2015年12月泰禾深圳院子對應(yīng)地塊以成交總價(jià)27.4億元成交，樓面價(jià)79907元/平方米。去年成交的南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊是深圳涉宅用地成交樓面價(jià)的第三位，最終成交樓面價(jià)70388元/平方米，不過該地塊成交總價(jià)高達(dá)185.12億元。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅介紹，該地塊容積率≤3.1、建筑限高80米，是前海近年出讓宅地中高度限制最低的一宗，預(yù)計(jì)將開發(fā)為小高層，形成前海稀缺的低密改善型社區(qū)。同時(shí)，區(qū)別于前海多數(shù)地塊的“雙限”政策，該地塊商品房售價(jià)不限，為開發(fā)商預(yù)留了靈活定價(jià)空間。

“前海桂灣作為深圳‘城市新中心’的核心板塊，已集聚騰訊、華潤、招商等總部基地，該地塊的成功出讓，將進(jìn)一步提振前海住宅市場預(yù)期，標(biāo)志著前海核心宅地市場熱度回升，高溢價(jià)成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰(zhàn)略布局?！睂O紅梅表示。

高溢價(jià)提升市場情緒

事實(shí)上這宗地塊僅剛剛成交，就已經(jīng)成為樓價(jià)“新標(biāo)桿”。記者留意到，在今日樓面價(jià)紀(jì)錄被刷新后不久，已有不少中介快速更新社交媒體，將附近的在售項(xiàng)目與之對比進(jìn)行銷售推介。

“開發(fā)商都盯著核心地塊，再貴也要搶，安全邊際高。地價(jià)漲了，新房限價(jià)放開，房價(jià)自然跟著漲?！庇兄薪閷Υ撕粲醯?。

今年以來，深圳土拍推地?cái)?shù)量并不多，規(guī)模也不大，但是連續(xù)以高溢價(jià)完成成交。就在上周，深圳龍華區(qū)民治街道一宗宅地經(jīng)過百輪競價(jià)，以40.74%的溢價(jià)率成交；在上個(gè)月，深圳龍華區(qū)民治街道的一宗二類居住用地，經(jīng)過60多輪競價(jià)，也以較起拍價(jià)46.6%的溢價(jià)率成交。

分析認(rèn)為，近期深圳土拍市場的高溢價(jià)成交，是“核心地段+低密品質(zhì)+政策紅利”三重因素共同影響的結(jié)果，體現(xiàn)了全國各地在供地端“縮量提質(zhì)”的模式。此外，深圳新房庫存持續(xù)走低，截至6月底去化周期僅7.6個(gè)月，也進(jìn)一步加劇了開發(fā)商對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪。

“深圳近期推出的宅地普遍降低容積率、取消限價(jià)，強(qiáng)調(diào)‘居住品質(zhì)升級’，該地塊符合這一導(dǎo)向。”孫紅梅分析稱，“未來，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的推出，深圳土拍市場將進(jìn)一步分化，核心區(qū)域持續(xù)高熱，非核心區(qū)域保持平淡?！?/p>

根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，2025年上半年深圳市預(yù)售新房成交1.65萬套，較2024年同期增長11.9%，其中住宅成交1.51萬套，較去年同期增長24.4%，不過逐月來看預(yù)售新房成交量整體呈下滑走勢。從結(jié)構(gòu)上來看，當(dāng)下剛需主導(dǎo)、改善抬頭的趨勢明顯。