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上半年，受益于寬松的房地產(chǎn)行業(yè)融資支持政策，房企資金成本明顯下降，融資規(guī)模降幅有所收窄。在當(dāng)前環(huán)境下，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水建議，房企應(yīng)多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資2541.9億元，同比下降10.0%。結(jié)構(gòu)上看，信用債仍是融資絕對(duì)主力，并向頭部企業(yè)富集；ABS融資占比超三分之一，重要性日益顯著；海外債在低基數(shù)上有所恢復(fù)，但整體規(guī)模仍很小。

與之同步的是房企到位資金下滑幅度明顯收窄。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金40232億元，同比下降5.3%，降幅較上年全年收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。

從融資成本來看，行業(yè)債券平均融資成本明顯下降。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2025年上半年行業(yè)債券平均利率為2.83%，同比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。劉水稱，這受益于今年降準(zhǔn)降息、融資企業(yè)結(jié)構(gòu)和渠道結(jié)構(gòu)變化等因素影響。

拆分各融資渠道表現(xiàn)，民營(yíng)房企重發(fā)美元債是上半年房企融資端的一大亮點(diǎn)。新城發(fā)展于6月12日公告擬進(jìn)行美元優(yōu)先票據(jù)國(guó)際發(fā)售，融資用于同步購(gòu)買要約。雖然本次美元債詢價(jià)區(qū)間在當(dāng)前環(huán)境中偏高，但是輿論認(rèn)為此舉為其他民營(yíng)房企重啟境外融資提供示范效應(yīng)，有助于修復(fù)國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，提振行業(yè)信心。

不過整體來看，海外債目前仍只是零星發(fā)行，占總?cè)谫Y規(guī)模的比例僅為2.3%。具體而言，2025年上半年房企海外債發(fā)行規(guī)模僅為57.3億元，同比增長(zhǎng)14.5%；海外債平均利率為9.73%，同比上升4.14個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)比之下，信用債發(fā)行仍然是融資渠道中的絕對(duì)主力。報(bào)告顯示，2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為1526.6億元，同比下降17.9%，占總?cè)谫Y規(guī)模的60.1%。平均發(fā)行期限3.92年，其中發(fā)行期限在3年以上的占比提升至58.4%，期限顯著延長(zhǎng)。從發(fā)行方向來看，信用債融資呈現(xiàn)向頭部企業(yè)富集的態(tài)勢(shì)。

此外，ABS融資渠道的重要性正在提升，表明存量資產(chǎn)盤活空間巨大，且融資渠道向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開放。

報(bào)告顯示，2025年上半年，ABS融資規(guī)模為958.0億元，同比增長(zhǎng)4.8%，占總?cè)谫Y規(guī)模37.7%，較上年同期上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，供應(yīng)鏈ABS占比不足四分之一，而CMBS/CMBN、類REITs占比近七成。

劉水表示，展望下半年，房地產(chǎn)政策環(huán)境預(yù)計(jì)維持寬松。他建議，企業(yè)應(yīng)結(jié)合銷售拿地情況，提前籌劃現(xiàn)金流，防范資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。積極利用項(xiàng)目“白名單”機(jī)制、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債、定增、公募REITs和持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS等融資政策，多渠道拓展融資現(xiàn)金流入，或可進(jìn)行存量債務(wù)展期、借新還舊。